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小区车位车库的权利归属法律研究
小区车位车库的权利归属法律研究
摘要：近几年来，关于小区车位、车库的权利归属问题日益严重，对于车位、车库的权利归属问题也普遍受到社会各界的关注。由于法律的不确定性，使得关于此类问题的解决存在很大的争议。对此，本文把社会普遍存在的小区车位、车库问题作为切入点，通过对车位、车库的法律性质、权利归属、取得以及行使等方面进行分析、研究，进而对相关问题的解决提出几点建议。
关键词：车位；车库；建筑物区分所有权；专有权；共有
2007年颁布的《中华人民共和国物权法》第七十四条规定了住宅小区车位车库的归属及利用规则。虽然对业主的利益加大了法律保护，但《物权法》的实施并没有起到定纷止争的效果，小区中有关车位车库的归属争议一直存在。
一、现实问题
随着市场经济的发展，近几年来，国内市场汽车价格持续下降以及我国居民收入水平的不断提高，私家车越来越多地进入家庭，逐渐成为人们不可或缺的代步工具。于此同时，车位严重不足的问题渐渐浮出水面。
《物权法》第七十四条的出台在一定程度卜解决了车位、车库的相关问题。但除了《物权法》第七十四条这一个条文之外，我国目前在停车场权属方面没有全国性的法律规定，鲜有的规定也多散见于效力层次较低的地方性法规或者政府规章中，而且各地的规定也存在着较大的差异性。因此，这更加导致了司法实践中法院难以达到统一的标准，使得住宅小区车位车库权属的一系列问题众说纷纭。
二、小区车位、车库的理论分析
（一）法律性质
首先，我们应该明确一下车位、车库的定义。所谓车库，是指隶属于整个小区、具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。但在现实生活中，车库不仅仅限于地下车库，在很多建筑物内，地上一层或者二层也有兴建车库的情况。所谓车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：独立车库、地面车位、建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位、规划用于停放汽车的车位、车库。
其次，我们还应明确建筑物区分所有权的含义。建筑物区分所有权，是指两个以上所有权人共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用—卜具有独立件的建筑物（专有部分）享有所有权和全体或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的互有权及基于建筑物的管理、维护、修缮而产生的成员权的总称。
最后，对于小区车位、车库的法律性质，车位、车库可以属于建筑物区分所有权的专有部分。车位、车库设置于建筑区划内，依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权部分是核心。车位、车库之所以能成为所有权的客体，是因为其能够成为独立交易的标的。能够成为建筑物区分内的专有部分，必须具有结构上的独立性，这里的独立性是指具有固定性而不是临时性的，并且通过间壁能够成为独立的空间；然后，必须具有使用、卜的独立性；最后，必须通过登记以公示的方式在法律上的独立性。”，即使我国《物权法》七十四条第一、二款规定，在不同地区也有不同规定，如北京市物价局《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》中规定“居住小区地下车位车库按年、按月包租停车车位收费标准实行市场调节价，经营者制定或变更收费标准需与小区业主委员会协商取得一致意见后，持具有法律效力的协议到物价部门办理核准方可收费。”又如大连“对于已购车库车位物业不得再收取停车服务费”可以看出车位、车库在我国可以作为独立的交易标的。虽然目前尚无全国统一的车位、车库登记制度，这只能说明在不动产登记制度方面有待完善，这并不影响车位、车库可以成为建筑物区分所有权的客体，作为专有部分。
（二）权利归属
承认了小区车位、车库可以成为建筑物区分得到所有权专有部分，根据我国《物权法》七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有和共同管理的权利。”由此可见，小区车位、车库权利应归属于业主，但是在进一步的对业主之间的权利划分时，就变得非常复杂了。
对于不同类型的车库的权利归属存在着差异。独立车库这部分大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书，实践中对此争议不大。但对于地面车位部分，包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地面车位自应属于全体业主共有。根据我国《物权法》七十四条第三款规定，这些车位应由业主委员会或者物业工商管理，收益归全体业主共有。建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位，由于无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库，对于该部分的权利归属，目前存在很大争议。
有人认为，判断规划用于停放汽车车位、车库这部分的车位、车库的归属应该看该部分的建筑面积有没有计入商品房的公摊面积来判断其权利归属。如果车位、车库的建筑面积已经作为公摊面积予以分摊，那么业主在购房时就对该面积的商品房包括车位、车库在内进行购买，该车位、车库应当属于全体业主共有。如果没有，那么该部分的车位、车库则由开发商所有。同时，有些学者认为应根据开发商和业主之间的约定来确定权利的归属。我国物权法七十四条第二款就采用了此观点。
（三）权利取得及其行使
生活中就有这样的情况，张先生购买了A小区商品房一套，五年后购车，却发现A小区的车位与车库均已售．罄，其中有几个车位、车库被开发商出售给了相邻的B小区的住户，为此张先生以开发商违反应当首先满足业主需要为由向法院提出诉讼，要求确认开发商的出售行为无效。对于这样的事情，生活中非常多见，但我们到底应该如何解决呢。根据《物权法》第七十四条第一款规定，从客体上看，小区的车位、车库均可以成为交易的客体。这一点前面已经讲述过。从取得该权利的主体上看，就存在一些空间，这种交易既可以发生在开发商与业主之间，也可以发生在开发商与业主以外的其他人之间，但是开发商与业主之外的人进行交易时受限于“首先满足业主的需要”的法律规定。因此我们可以认为当开发商的行为违反这一强制性规定时视其行为无效。小区商品房全部售罄后，开发商应履行通知义务，既然是优先满足业主需要，必定是全体业主的需要，在房屋未出售完毕之前，开发商不能随意将车位、车库处置给业主以外的他人，同时也应提供业主比较充裕的时间考虑是否需要。我国最高院的司法解释和国务院的法规，对优先购买权应确定一个固定期限，如果在合理期限内未能达成一致意见的，业主再行使“首先”权则就不予支持，除此之外，既然赋予了业主获得小区停车位的权利，业主就应当及时行使该权利。
《物权法》第七十四条第二款规定指出可以约定，但对约定的方式、范围等并没有做出细化的规定，正因为存在这些漏洞，导致小区车位、车库的权属容易产生争议。对于约定的方式，首先，应该由谁提出，法律也未做出说明。业主与开发商相比，由于获取信息的不对称性，相比之下，开发商在这方面更有优势，这样就会存在侵犯业主权益的情况。其次，约定是以分别进行的方式，还是由业主共同约定。显而易见，每一个业主都有自己的独立利益，有自己独立的交易观念，业主与业主之间的独立意思表示不能相互替代，因此应当由业主分别进行约定权利的归属。最重要的，对于约定不明或者没有约定的部分，法律留下的这片空白，并没有发挥法律定纷止争的功能。对于约定的范围，第三部分提出了基于占有共有部分而形成的车位，属于业主共有，对于共有部分能否成为业主约定的范围，法条未做出详细的规定。此外，车位、车库的开发成本已经摊入到房屋销售价款之中的部分，是否仍然可以成为开发商与业主约定归属的对象，法律也未做出明确的区分。
《物权法》第七十四条第三款规定，让我们不禁会考虑对于“其他场地”的权属应如何理解，法律应明确指明“其他场地”应包括建筑基地、建筑基地以外小区的公共土地也包括屋顶平台等类似场地。同时我们应注意该款对车位的权属进行了规定，但没有提及车库，因此我们可以看出车库的权属不属于业主共有。
三、建议
对于小区车位、车库的问题，已有大量相关学者进行分析研究，例如王利明在《物权法》中提出：开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要。所谓首先满足业主需要，就是指开发商修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不是高价卖给第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。为了满足业主的需要，不管业主以外其他人是否提出了比业主更高的条件，开发商都不能优先将车位、车库卖给其他人。当然，满足业主的需求只能是合理的需要，合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需求，就认为已经满足。但是，由于各个城市及小区房屋状况不同，车位、车库权利界定难以一蹴而就，因此，经过我们的分析总结，提出以下几点建议：
首先，《物权法》颁布以来，为小区车位、车库权属提供了立法依据，由于过于原则化，对一些具体的要素未进行规定，致使在司法实践中界定小区车位、车库权属的不一致，甚至大相径庭，影响了法律的统一性和权威性。因此，相关立法部门应出台相关的法律法规和司法解释，对小区车位、车库的权属划分更加明确化。
其次，虽然我国国内对小区车位、车库的权属文献诸多，但是对其各派各执一说，没有形成统一的理论基础，用以指导实践。因此，我国应借鉴和吸取国外经验，首先确定小区车位、车库在现代建筑物区分所有权制度框架内的权属问题，进而结合我国具体国情，构建一个使相关利益主体利益平衡的制度体系。
最后，小区车位、车库的配套开发关系到城市居住环境的改善，关系到城市格局的长远发展，同时小区车位、车库权属确定，关系到业主的利益维护，关系到国家利益与集体利益之间的协调问题。因此，加强对小区车位、车库的管理利用，提高小区车位、车库的利用率，协调各方利益，有利于维护社会稳定，构建和谐社会。
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