拆迁律师对新拆迁法的五点质疑

拆迁律师对新拆迁法的五点质疑

　　拆迁律师对新拆迁法的五点质疑
　　
　　王卫洲
　　
　　新拆迁法《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台受到社会各界的高度关注，与就拆迁法相比新拆迁法无论从内容上还是名称上都有很大的变化，新拆迁法是备受争议的，褒扬声大于批判声，其中最大的亮点为取消了行政强拆、界定了公共利益、规定了补偿不得低于市场价、评估机构由被征收人选择，新拆迁法的这些规定是否具有可操作性，新拆迁法能否解决目前拆迁存在的违法问题？
　　
　　作为一位拆迁律师，经过一些切身的案例我真正的意识到，新拆迁法存在很多难以解决的问题，新拆迁法在某些条文上甚至换汤不换药，与《城市房屋拆迁管理条例》相比有过之而无不及，而且就是这样的有问题的法律在国内也是难以执行到位，笔者根据真实的案例予以分析，望共同爱好者予以批评和指点。
　　
　　公共利益界定太模糊，给地方政府留下了很大的运作余地。
　　
　　关于公共利益《国有土地上房屋征收与补偿条例》内容为：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
　　
　　对于该条第一、二、三、四项所列我们是认可的，但是第五项规定的“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”中含有太大的空间，旧城改建是什意思？地方政府如果为了招商引资以旧城改造的名义征收公民房屋然后再将土地出让给开发商进行房地产开发或进行其他商业开发，是不是也能算作公共利益呢？拆迁法并没有对“旧城改建”的概念及标准进行界定，属于一大败笔。其实在新拆迁法出台之前就已经有不少地方以“旧城改造”“棚户区”改造等名义实施拆迁，但实际上搞商业开发，新法规定的还是如此空洞，能解决实际问题吗？
　　
　　而第六项则属于兜底性条款，这就给了地方政府更大的运作空间，争议太大。地方政府完全可以以改善城市形象、发展经济等理由将商业开发项目冠以“公共利益”的头衔，而被征收人没有法律依据来将其驳斥。
　　
　　二、征求被征收人意见的方式不符合实际。
　　
　　关于征收补偿方案征求征求意见方面《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”
　　
　　根据这一条文，市县政府征求补偿方案的意见往往是张贴一张《公告》，可是作为被征收人特别我国的郊区、城区的普通百姓又有几个会有这样的维护权益的意识，群众大多对补偿方案以不理会的方式对待，而一旦30天到期地方政府往往以群众未提出意见为由而按照自己的意思来确定补偿方案。这解决了补偿征求意见的问题吗？绝大多数情况下是增加了一个空洞的程序，征求意见的方式为什么不更加的深入群众一些呢？
　　
　　三、关于补偿评估的问题。
　　
　　1、落实由被征收人选择评估机构很难。
　　
　　关于这一问题《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定为：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　
　　但是被征收人如何选择，谁来组织大家一致选择，恐怕没有人愿意承担这样的风险，这里必须说明根据我国普通公民的法律意识水平，主动去选择评估机构少之又少，最终往往是协商不成由政府来决定，而每个区县范围内也仅仅几个评估公司，这些公司与地方政府的关系一般相当密切，他们能够做出公正的评估吗？
　　
　　评估不合理有可行的救济渠道吗？
　　
　　根据新拆迁法，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
　　
　　但是我们想象一下，由原评估机构对自己的评估结果复核有什么意义，基本上解决不了问题！那好，对复核结果还不满意怎么办？向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，在此我不禁又发问，鉴定委员会是由谁组成的？这些人是不是官方人士？地方政府搞征收价格评估操作，被征收人基本上毫无办法。
　　
　　四、征收补偿承租人不应该被遗忘。
　　
　　在房屋征收过程中承租人的利益也是受到影响的，承租人也会涉及到：搬迁过渡、装修装潢、停产停业等实际的损失，而新拆迁法中对此未作明确的规定，也许新拆迁法是认为承租人应该与被征收人来协商处理，这有一定的道理，但也不是什么好的道理，因为他将本来一次性解决的问题划分成两个阶段，(fanwen.weiyujianbao.cn)增加了承租人与被征收人之间发生冲突的机会，另外还有在事实上承租人的搬迁费为什么要支付给被征收人？承租人的装修装潢、停产停业损失为什么不直接支付给承租人呢？由被征收人来全权处理是不是增加了社会的不稳定性？
　　
　　五、征收补偿问题法律救济很难。
　　
　　被征收人与征收部门的最大争议往往是补偿标准问题，在补偿难以达成一致的情况下，征收部门一定会以评估结果来说事。可是根据我们在第三项所说的现实问题，评估结果也不见得合理。
　　
　　在县级政府作出补偿决定后，被征收人可以选择行政复议或者起诉，但这个补偿决定是政府根据评估结果做出的，即使起诉到法院也很找到其问题，如果评估阶段不公正，被征收人也吃哑巴亏。
　　
　　当然无论规定是否能解决实际的问题，新拆迁法毕竟是一部进步的法律，至少将县长大笔一挥便可强拆公民的房屋权力予以取消，司法强拆的在法律把关上相对来讲远远超过行政审查，但是新拆迁法在现实中是否能够执行到位？我们在热火朝天的议论法律的时候，不知这部法律在地方是不是一纸空文。

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